这么猛？月成交30套？松山湖二手成交真相大起底
松山湖的二手房，最近频频上热搜。
各大群中，齐刷刷的，都在讨论松山湖二手房的火热成交。
一会是观园（光大锦绣山河四期）别墅抢飞，业主频频加价50万成交；一会又是万科松悦花园备案价利好刺激，观园建面约391平别墅2250万成交，接近去年市场最高价2700万元；
更有人放话，4月份，仅仅是松山湖的光大锦绣山河一个盘，二手就成交了30套+！
｜诸多中介放言：4月光大锦绣山河成交套数30+
要知道，根据住建局披露的数据，2022年1-3月，整个松山湖的二手房成交量，没有哪个月份，是超20套的！
咋滴？敢情二手房，真“活”过来了？
于是，针对松山湖热门二手房楼盘，房姐火速联系了贝壳、链家、德祐3家中介，开始了彻夜摸排。
揭秘！
松山湖二手房，真的这么火？
2021年10月8日，东莞市住建局官方发布东莞首批二手房参考价，共涉及218个二手小区，其中涉及松山湖共5个社区。（戳链接：重磅！东莞二手房交易参考价，官方解读来了！)
新政执行后，一路高歌猛进的松山湖二手房，遭遇了命里的“滑铁卢”。随之而来的，是区域二手房的成交量价，双双一落千丈。
｜数据来源：东莞市住建局
但，近日，业内盛传：松山湖纯新盘万科松悦花园，打破了片区沉寂的二手房市场。
先是备案整体均价48995元/平，提振市场信心，后又快速去化，刺激片区楼市。而该项目，也被传为4月份松山湖二手成交暴涨的重要推手。
项目去化迅猛，表现为从拿证到销售，一个月左右时间，70套靓房，成交超9成，去化惊人。(戳链接：悄悄的！松山湖万科松悦花园，首批70套快被抢没了…）
而现实是，万科松悦花园的迅猛走量，真的带动了松山湖二手房成交量？
｜在房姐微信群聊中的聊天截图
来看中介口径的数据：松山湖光大锦绣山河，4月二手房成交套数30+；松山湖万科虹溪诺雅，4月成交套数10+。
但，这些数据，认真的吗？
我们用数据说话。
从上面的折线图可知，2021年1-5月份，是松山湖成交量高峰时期，成交套数在月40-80套之间。但从链家地产数据上看，光大锦绣山河在这一高峰时期，1、2月份成交为零，3月份成交2套，4月、5月各成交1套，成交量屈指可数。
是的，即使在松山湖二手房成交的热门时期，光大锦绣山河的成交量，依旧惨淡。即便网签有延迟，也不至于延迟这么久，况且并未出现因为延迟而集中签约暴涨的情况。
那么，可以大胆猜测，中介口中的今年4月份，光大锦绣山河成交30套+，是有水分的。
此外，目前松山湖一手新房，还是有少量房源的，如4月取证并摇号选房的深业松湖云诚，最高楼栋均价5万/平（带装修），低于目前光大锦绣山河二手房成交均价6万/平（贝壳中介口径）。
一二手房倒挂，聪明的买家，自然会选择阳光透明的一手房源，而不是扎进深不见底的二手房市场。这也从侧面印证了，光大锦绣山河，中介口中的4月二手成交30套+所蕴含的水分。
深扒！
松山湖二手房，竟有这些事！
此外，在深扒松山湖二手房市场中，还发现了以下现象，值得玩味。
来，且听房姐，细细道来。
🚩现象一：松山湖二手房，成交价远高于挂网价
自二手房参考价新政一出，霎时间，数以千计的房源，连夜下架，调整售价。(戳链接：动真格！新政发威！东莞一天下架5489套高价二手房！）
事实是，松山湖在那轮调价后，再次挂网时，虽单价为清一色的参考价，但你在贝壳、链家等二手平台，看到的售价，并非是真实的房屋价格。
｜光大锦绣山河，贝壳上均按照二手房参考价43437元/平挂出
打开贝壳网页，随手一个松山湖的房源，万科虹溪诺雅，买房客户看到的，是按参考价43153元/平，总价818万，卖方业主给贝壳中介的心理价位是1050万，折合单价55408元/平，足足高出参考单价12000元/平！
｜滑动查看，同一套房源，买家界面和中介界面，报价不一致
松山湖的实际成交单价，远高过参考价。这也意味着，松山湖的卖家业主，心态还是拔高的。另外，在摸排中，房姐也发现诸多房源，临成交时加价，是常态；
但，即使挂网价与成交价有着严重的出入，松山湖二手房，也不乏有买家出手。
🚩现象二：个别银行放款，可按真实成交价
去年首批二手房参考价一出，官方解读中提到，二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。这也意味着，对应二手楼盘所有房源的银行贷款评估金额，将会有所影响。
随后，房姐就紧锣密鼓摸排各大银行，发现市场上的主流银行，如四大行，紧随新政，已经按新政参考价执行放贷。（戳链接：开始了！东莞7家银行按参考价批贷，有银行房贷额度增加）。
｜中介解释，涉及参考价的社区，银行按参考价放贷。
但，时隔半年，有银行，憋不住了！
经过某银行信贷业务经理核实，目前与某二手中介公司合作的松山湖二手房源，贷款时，可以按照成交价进行放款。
随后，又经中介核实，了解到“松山湖里面的房子，有实际成交价来贷款的案例”。
｜中介明确表示，有按实际成交价贷款的案例
新政半年后，有银行信贷按成交价放贷，切实为松山湖二手房成交，添了一把火！
｜中介解释，二手房按成交价放贷，可能是有指标要完成
不过目前看来，突破参考价并非易事，而且放款与否，也存在不确定性。
这也不是某个单体中介或银行，就能轻易操作的，其中还存在较多无法证实因素，如该房源是否列入参考价、如评估通过与否等。
抓典型！
从热门二手楼盘，窥探真相
🚩万科虹溪诺雅
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